2019年夏にはじめた区分マンション投資、2部屋（間取り：1K）所有しておりましたが、先日（2024年10月末）2部屋とも売却しました。
区分マンション投資、とりわけワンルームマンション投資は絶対に儲からないという声が最近強まっているように感じますが、実際のところはどうだったのか、私の場合の結果を包み隠さず公開いたします。
なぜ売却したのか
まずはなぜ売却したのかを説明させてください。
区分マンション投資は、銀行からの借入金により物件を購入し、家賃収入で借入金を返済していく、つまり他人資本により資産を築いていくというのが目指すべきところです。
言い換えれば、区分マンション投資の成功は長期間保有がポイントとなり、物件購入して早々に売却してしまうと大抵のケースで損失となります。
それを前提に、私がなぜ売却しようと決断したのか、主な理由は以下になります。
- 借入金利、修繕積立金の大幅上昇
- マイホームが買えない
借入金利、修繕積立金の大幅上昇
2019年開始当初の借入金利は1.85%でした。
それが以下のようにじわじわと上がっていきました。（金利の見直しは半年単位（1月と7月）となります。）
2019年：1.85%
2020年：1.85%
2021年：1.90%
2022年上期：1.90%
2022年下期：2.00%
2023年上期：2.15%
2023年下期：2.35%
2024年上期：2.35%
2024年下期：2.50%5年強で0.65%も金利が上がってしまいました。これがどれくらい影響するのか、1年辺りに支払う利息で考えてみます。
2000万円を金利1.85%で借りた場合の1年間の利息は以下になります。
2000万円 × 0.0185 ＝ 37万円それが、金利2.50%まで上がると以下に変わります。
2000万円 × 0.025 ＝ 50万円その差、13万円です。
これが2部屋あれば、単純計算で倍の26万円となります。
既にかなり厳しい状況ですが、まだ金利上昇局面に入った段階に過ぎず、これからさらに上昇していくと考えられます。
さらに修繕積立金に関しても、大幅に上昇してしまいました。
江東区物件（建築時期：2011年（平成23年））
4,590円 → 5,590円
大田区物件（建築時期：2012年（平成24年））
1,800円 → 9,000円どちらの物件も築年数が10年を超えてきているので、昨今の物価上昇も相まって、相応に値上げされました。
金利と修繕積立金がここまで上がってくると、月々のキャッシュフローは苦しくなり、手出しも出てきました。
マイホームが買えない
こちらは個人的な理由になりますが、かなり切実な問題でした。
昨今は、銀行のローン審査も厳しくなってきていると聞きます。
一般的に、年収の約5～7倍が借入可能額の目安とされていますが、経済状況が不安定になっているため、銀行はリスクを避けるために審査基準を引き上げているようです。
また、借り手の収入や信用情報が重視されるようになっているようで、投資ローンが多すぎて、マイホームが買えない危機感がありました。
まだ直近で買う予定はありませんが、身の回りを整理しておきたかったというのが理由です。
【売却結果】区分マンション投資で利益は得られたのか
ここからが本題ですが、必ず損すると言われている区分マンション投資ですが、実際のところどうなったのか、売却価格は以下となりました。
■江東区（建築時期：2011年（平成23年））
購入価格：2,420万円
売却価格：2,380万円
元金返済額：266万円
■大田区（建築時期：2012年（平成24年））
購入価格：2,040万円
売却価格：1,720万円
元金返済額：212万円
売却損益は以下になりました。
売却価格 － （購入価格 － 元金返済額） ＝
江東区物件：プラス 266万円
大田区物件：マイナス 108万円
合計：プラス 158万円しかし話はそれで終わりません。
月々のキャッシュフローであったり、各種諸経費も計算に入れなければなりません。
それらすべてを踏まえると、最終的な手残りは、
なし
でした。
得したのか、損したのかはっきりしない微妙な結果となってしまいました。もっと長期間保有した方が良かったのかもしれませんし、ベストなタイミングだったのかもしれません。
売却損益の詳細
月々のキャッシュフローがいくらだったのか、金利上昇に伴う具体的な影響はどうだったのかなど、詳細は以下のKindle本にまとめてあります。
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