区分マンション投資は税金対策になるとよく言われます。実際、税金対策を目的に比較的価格が安いワンルームのマンションを購入するサラリーマンが多いです。わたしもその類に入ります。
しかし何故、投資することで節税になるのでしょうか。不動産投資で家賃収入が発生すると、節税どころか納税しなければならないように思えます。今回は区分マンション投資と節税の関係について考えていきます。
不動産投資と節税の仕組み
区分マンション投資に限らず、不動産投資を行うことで節税することができます。
会社員は給料から所得税、住民税が差し引かれて、給与が支給されるわけですが、不動産投資により、
- 所得税に関しては支払った所得税の一部が還付される
- 住民税に関しては収める金額が少なくてすむ
という形で節税になります。
では何故、不動産投資を行うと所得税が還付されたり、住民税が少なくなったりするのでしょうか。それは、サラリーマンが受ける給与所得と不動産投資によって得られた不動産所得は通算することができるからです。これを「損益通算」と言います。
不動産所得を給与所得と通算すると所得が増えて、支払う所得税や住民税が増えてしまうように思えるかもしれません。それはそのとおりで、不動産所得がプラスであったら、給与所得に加えて、不動産所得の黒字部分にも税金が課せられるので、支払う所得税や住民税は多くなります。しかし、不動産所得がマイナス、つまり「赤字」となった場合は、給与所得から不動産所得の赤字分が差し引かれて、所得が減り、課税対象額が少なくなるという仕組みです。
不動産所得の計算方法
不動産所得は以下の計算式で表されます。
不動産所得 ＝ 不動産収入 － 必要経費
不動産収入の内訳
では、不動産収入にはどのようなものがあるのでしょうか。
- 家賃
- 頭金、更新料
- 共益費
- 敷金や保証金（返金の必要がないもの）
不動産収入でメインとなるのが家賃ですが、その他にも収入はあります。頭金や更新料についてはサブリース契約（家賃保証）をしている場合、業者に全て取られてしまい、我々オーナーにはもらえないことがほとんどです。サブリース契約をせず、集金代行等の管理業務を委託しているだけであれば、業者と折半となるケースが多いので、収入として期待できます。その他、家賃とは別に管理費や共益費を設けた場合、それらも収入となります（家賃にそれらが含まれているケースもあります）。返金の必要がない敷金や保証金が収入となるケースもありますが、管理業務を委託している場合は業者預かりとなり、オーナーの手元にはわたらない（収入にならない）ことが多いです。
必要経費の内訳
区分マンション投資により、様々な経費を出すことができます。繰り返しになりますが、経費が不動産収入を上回ると、赤字で確定申告することになり、給与所得は赤字分が下がるので、そもそも収める税金が少なくなったり、既に支払った税金が戻ってきたりする仕組みです。そのため、節税するためには必要経費を把握することは何より重要です。経費には以下のようなものが挙げられます。
- 租税公課（税金）
- 減価償却費
- 保険料
- 管理会社への業務委託料
- 司法書士や税理士への報酬
- 修繕費
- ローン金利
- ローン保証料
- 旅費交通費
- 通信費
- 新聞図書費
- 消耗品費
- 接待交際費
特に重要な経費についてひとつずつ詳しくみていきます。
租税公課（税金）
租税公課とは、国税や地方税などの税金のことです。固定資産税や都市計画税、不動産を購入したときの不動産取得税、また収入印紙代などの税金は経費になります。
減価償却費
減価償却とは、金額の高い車やパソコンなどを購入した時、その購入代金を、購入した年に一度に経費とするのではなく、分割して少しずつ計上するルールのことをいいます。年月が経つことによって劣化したり性能が落ちたりしてその価値が減っていくので、毎年一定額や一定の割合で、分割して費用にしましょうという考え方です。
建物は、構造や素材により、法律で「耐用年数」が決まっています。耐用年数は、対象となる固定資産を使用した場合、価値を使い切ると予想される年数をあらかじめ定めたものです。木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。建物の購入にかかった費用を、この年数で割った金額を減価償却費として毎年、費用に計上することができます。注意点は減価償却の対象とできるのは「建物」のみであり、「土地」は含まれません。土地は、時間が経っても価値が減少しない資産とされているためです。区分マンション購入価格には「建物」のみでなく「土地」代も含まれるため、購入価格の全額を耐用年数で割った金額を、その年の経費として計上することはできません。
保険料
不動産投資をするときには、火災保険への加入は必須と言えます。火災だけでなく火災と地震保険がセットになったものに加入することが多いかと思います。それらの保険料は経費に計上できます。
管理業者への業務委託料
家賃の回収や住居者とのトラブル対応、清掃などは、不動産管理業者に、月々、管理手数料を支払って代行してもらうことになるでしょう。それらの手数料は不動産運営に必要な経費として認められます
修繕費
時間の経過とともに、建物は必ず老朽化します。また、エアコンや給湯器など部屋に備え付けられている機器もいずれは壊れます。それら、クリーニングや機器の交換にかかった費用は経費として計上できます。またマンションを所有しているときは、管理費として共用部分の清掃やメンテナンス費、修繕積立金として大規模修繕のための費用を毎月支払うことになりますが、これも経費にできます。
注意点として、機能を向上させるための設備の費用に関しては、修繕費として計上できません。それらは減価償却費として分割して計上することになります。
ローン金利
物件購入のために銀行などから借りたお金は、毎月、決まった額を返済してくことになります。その返済金額の何割かは借入金の元本ではなく、金利です。融資を受けた金融機関から、年末に返済表が送られてきて、それぞれ返済金額の借入金と金利の内訳が書いてあります（返済表は郵送で送られてくるのが通常でしたが、最近は、ホームページからダウンロードする方法を取ることも多いです）。そのうちの金利分については経費とすることができます。
その他各種手数料や交通費など
投資用物件を視察にいった場合の交通費や管理会社との打ち合わせ、不動産セミナー参加、税金に関する本を購入した際の書籍代、不動産屋への手土産代、投資物件所有者同士の会食など、不動産投資のための費用について常識の範囲内で経費にできます。
その他、インターネットでの市場調査や、不動産投資に関する打ち合わせのための携帯電話料金も、経費にできます。ただし、それらは私的な目的で使用することもあるため、全額ではなく使用割合に応じて計上できます。
ポイントはあくまで不動産投資に関する経費であり、私的なものを経費として計上することは「脱税」にあたるため、注意が必要です。あまりに交通費や交際費の金額が多きい場合は税務署のチェックが入ります。
このように、経費として様々なものを計上できます。そのうち特に、減価償却費は、実際に支出があるわけでなく、帳簿上で計上される費用のため、節税に抜群の強化を発揮します。
節税に関しての注意点
区分マンション投資の勧誘を受ける際、鉄板営業トークのひとつが「節税」です。私も、節税部分を強調して説明され、最も心を動かされた部分でありました。ただ、この謳い文句に注意点があります。業者によっては生涯にわたって節税が続くような言い回しで説明する人もいますが、節税効果が大きく見込めるのは購入後の、その年のみです。
投資初年度は物件の移転・設定登記費用や、ローン事務手数料など様々な諸経費が発生します。このあたりを営業業者が負担してくれて、投資にかかった費用として、その年の確定申告で計上すれば良いと言ってくれることがあるようです。
そうした費用を計上すると、投資初年度の節税効果は年収にもよりますが、数十万程度になります。その節税効果が生涯にわたって続くと勘違いしてしまうのです。2年目以降は節税効果はだんだん薄れていき、減価償却のための耐用年数も超えたところで、節税どころか追加の納税義務が発生してしまうこともあります。その点は、誤解しないようにしないといけません。
