先日、私と同じサラリーマン投資家の集まりに参加してきました。区分マンションを運用するオーナーたちと情報交換する中で、共通の悩みとして浮かび上がったのが「家賃を上げたいのに、上げられない」という問題です。
ローン返済負担の増加、管理費・修繕費・保険料の上昇――こうしたコスト増が重なり、現状の家賃ではキャッシュフローは悪化する一方です。対処法はシンプルで、オーナーが差額を自己負担するか、家賃を引き上げるか、現実的にこの二択しかありません。
しかし、もともと利回りが低くキャッシュフローが厳しい都心部の区分マンション投資において、オーナー側の負担余力はすでに限界に近づいています。
一方で、借主側にも切実な事情があります。「家賃高すぎ。何とかしろ！デモ」が東京・新宿で開催されたことは、記憶に新しい方も多いでしょう。物価高で家計が圧迫されている中、固定費である家賃まで上昇すれば、生活はさらに苦しくなる、その訴えも、十分に理解できます。
家賃を上げたいオーナーと、下げたい借主。
どちらの言い分も正当性を持つこの構図は、なぜ生まれるのでしょうか。本記事では、両者それぞれの立場と葛藤を整理しながら、現実的な打開策を探っていきます。
借地借家法が「借主最強」にする理由
まず大前提として、家賃は簡単に上げられるものではありません。
借地借家法第32条第1項には「借賃増減請求権」という規定があります。これは、以下のいずれかに該当する場合にのみ、家賃の増減を請求できるというものです。
- 固定資産税などの税負担の増減により、現在の家賃が不相当になった場合
- 地価・建物価格の変動など、経済事情の変化により家賃が不相当になった場合
- 近隣の同種・同程度の物件と比較して、家賃が不相当になった場合
言い換えれば、オーナーであっても正当な理由なく家賃を一方的に変更することはできません。「オーナー」という言葉からは強い権限を持つ印象を受けますが、実態はそうではないのです。
値上げの正当な根拠は揃っている
オーナーの一存で家賃を上げることができないのは前述のとおりです。しかし、昨今の市況を見渡すと、すでにデフレ時代は終わっており、家賃増額を請求するための「正当な理由」は、多くのケースで十分に揃っています。
- 金利上昇（ローン返済負担の増加）
- 物価高（管理費・修繕費・保険料の上昇）
- 地価上昇（固定資産税・都市計画税の増加）
- 周辺相場の上昇（近隣の新築・リノベ物件との乖離）
さらに、地政学リスクの高まりによるエネルギー・資材コストの上昇も、不動産経営を圧迫する要因として無視できません。借地借家法でも「経済事情の変動」は増額理由として明記されており、これらの状況はまさにその要件に該当するといえるでしょう。
これだけの根拠が揃っていながら、一部エリアを除いて、家賃を上げられない、あるいはわずかしか上げられないという状況が続いているのが現実です。
オーナー弱者の時代
総務省「住宅・土地統計調査」（令和5年）によると、全国の賃貸用空き家は約443万戸に上り、単純計算で空室率はおよそ22%に達します。主要都市でも東京約10%、神奈川約17%、愛知約18.5%、大阪約20%という水準です。
この数字が示すのは、入居者が絶えず集まるような物件は東京でもごく一部に限られており、全体としては「家あまり」の状態にあるということです。人口減少が今後も続く中、空室率はさらに悪化していくことが予想されます。
「賃貸オーナー」と聞くと、平日からアロハシャツで悠々自適に暮らす資産家を思い浮かべる方もいるかもしれません。しかし現実は異なります。賃貸経営は一部の富裕層だけのものではなく、老後の不安を少しでも和らげようと、副業感覚で取り組む普通のサラリーマンが多くを占めています。家計を切り詰め、夜間に副業をこなしながらローンの繰り上げ返済資金を積み立てている――そんなオーナーが数多くいるのが実態なのです。
今や、強者は借主であり、貸主は弱者になりつつあります。
SNSやYouTubeでは「家賃値上げに応じない方法」を紹介するコンテンツを見かけることがあります。発信者は借主の味方のつもりかもしれませんが、その情報によって苦境に立たされるオーナーがいることも、忘れないでいただきたいのです。（本当に。。）
昨今のインフレで修繕費は大幅に上昇し、固定資産税や金利負担の増加も貸し手の経営を直撃しています。大規模災害時の毀損リスク、将来の空室リスクも、すべてオーナーが背負うものです。
借地借家法が借主を守るための法律であることは理解できます。しかし、リスクを取って住まいを提供している貸主もまた、等しく守られるべき存在ではないでしょうか。
まとめ
本記事では、家賃をめぐるオーナーと借主それぞれの立場と言い分を整理してきました。
筆者自身も賃貸アパートに住んでおり、家賃の値上げを告げられれば困るという借主側の気持ちはよくわかります。しかし同時に、区分マンションのオーナーでもあります。別記事で公開している月々のキャッシュフローをご覧いただければわかるとおり、その運営は決して楽ではありません。（これは購入時にしっかり検討しなかった筆者自身の責任ではありますが。）
現実的な打開策は、両者が歩み寄り、互いに納得できる落としどころを探ることに尽きるでしょう。
オーナー側の動きとしては、値上げ交渉が難航するケースへの対応として、普通借家契約から定期借家契約へ切り替える動きも広がっています。一方、借主側も家賃の低い物件への転居を検討したり、中長期的には収入を増やす手段を模索したりすることが、現実的な選択肢となるかもしれません。
物価高・金利上昇・地価上昇という三重苦の中で、貸す側も借りる側も等しく苦しい時代を迎えています。どちらが正しいという問題ではなく、構造的な課題として社会全体で向き合っていく必要があるのではないでしょうか。
