不動産を担保にしたローンの返済が終わったとき、忘れずに行いたいのが抵当権抹消登記です。
ローンを完済した時点で、法律上の抵当権はすでに消滅しています。しかし、申請しない限り登記簿上には抵当権が残ったままになります。
抵当権抹消登記には法律上の申請期限がなく、金融機関から催促されることもないため、気づかないまま長年放置してしまうケースは珍しくありません。そのまま売却や相続のタイミングを迎えると、手続きが複雑化して思わぬ時間とコストがかかることがあります。
本記事では、抵当権抹消登記の具体的な手続き方法と、放置した場合のリスクについて詳しく考えていきます。
抵当権
抵当権とは、お金を貸した側が、返済されない場合に備えて不動産を担保にとる権利のことです。借主がローンを返済できなくなった場合、金融機関は担保となっている不動産を売却して、貸したお金を回収することができます。
住宅ローンでも不動産投資ローンでも、ローンを組む際には、金融機関が対象の不動産に抵当権を設定するのが一般的です。
抵当権設定とは
抵当権設定とは、銀行などの債権者と借主の間で、「この不動産を担保にする」という契約（合意）を結ぶことです。
住宅ローンや不動産投資ローンの契約時には、必ず抵当権設定契約も同時に締結します。
抵当権設定登記とは
抵当権設定登記とは、設定した抵当権を法務局に公式に記録する手続きのことです。
なぜこのような手続きが必要かというと、第三者に対して権利を主張するためです。
たとえば、登記をしないまま抵当権を設定したのみとします。この場合、以下のような問題が生じます。
・借主が別の銀行にも同じ不動産を担保に入れてしまっても、最初の銀行は対抗できない
・借主が不動産を第三者に売却してしまった場合、新しい所有者に抵当権を主張できない
つまり、登記がなければ「当事者間だけで有効な取り決め」にすぎず、第三者には権利を主張できないのです。
日本の民法では、不動産の権利変動は登記しなければ第三者に対抗できないというルールが定められています。これは抵当権に限った話ではなく、売買による所有権の移転なども同じ理由で登記が必要です。
このように、抵当権の設定から登記までには、借主・貸主（金融機関）・法務局の三者が関わります。借主と貸主の間で抵当権設定契約を結び、その内容を法務局に登記することで、はじめて第三者に対しても権利を主張できる状態になります。
抵当権抹消登記とは
抵当権抹消登記とは、ローン完済後に、登記簿に記録された抵当権を抹消する手続きのことです。
ローンを完済しても、法務局の登記簿は自動的には更新されません。そのままにしておくと、登記簿上は抵当権が残ったままになります。すぐに大きな問題が起きるわけではありませんが、放置すると後々以下のような支障が生じます。
・不動産を売却しようとしたとき、買主や金融機関から取引を拒否される
・新たにローンを組もうとしたとき、担保として使いにくくなる
なぜ抵当権が残っていると嫌がられるのか
実は、一つの不動産に複数の抵当権を設定することは可能です。そして、複数の抵当権が設定されている場合、返済が滞って競売になったとき、登記の順位が早いものから優先的に回収されます。
たとえば、3,000万円の価値がある不動産に対して以下の抵当権が設定されているとします。
A銀行：1番抵当権（融資額2,000万円）
B銀行：2番抵当権（融資額1,000万円）
この状態で競売になり、2,500万円で売れた場合の配分は次のようになります。
A銀行（1番）→ 2,000万円を全額回収
B銀行（2番）→ 残り500万円しか回収できない
このように抵当権の順位は回収額に直結するため、金融機関は融資の際に登記簿で既存の抵当権を必ず確認します。古い抵当権が残っていると、自行の抵当権の順位が下がるリスクがあるため、敬遠されるのです。
また、登記簿を見た第三者にまだローンが残っているように映ることもあります。完済後はなるべく早めに抹消登記を行うのが無難です。
抵当権抹消登記の方法
抵当権抹消登記の方法は、大きく以下の２つです。
・自分で手続きする
・司法書士に依頼する
面倒なことを自分でやるか、費用を払って専門家にやってもらうかの違いになります。それぞれの具体的な方法を見ていきましょう。
自分で抵当権抹消登記をする場合
自分で手続きする最大のメリットは、費用の安さです。登録免許税は1物件につき1,000円のみで、専門家への報酬が不要なため、費用を大幅に抑えられます。
登記申請書の作成や、場合によっては平日に法務局へ出向く手間はかかりますが、不動産登記の流れを実際に体験できる良い機会ともなります。住宅ローン完済後に自分で法務局へ行って手続きする人も少なくありません。
必要書類の準備
抵当権抹消登記に必要な書類は金融機関から受け取る書類と自分で準備する書類があります。
①金融機関から受け取る書類
ローン完済後、金融機関から以下の書類が郵送されてきます。
・解除証書（または弁済証書）
・登記識別情報（権利証）
・登記原因証明情報
・抵当権設定契約書（原本）
・委任状
金融機関によって書類の名称や構成が異なる場合があるため、受け取った際に内容を確認しておきましょう。
これらを紛失すると再発行の手続きが非常に煩雑になります。時間が経つほど紛失リスクも高まるため、完済後はなるべく早めに処理することをおすすめします。
②自分で準備する書類
・登記申請書（法務局HPのひな形を使用）
・登記事項証明書（最新のもの・約600円）
・収入印紙（登録免許税分）
登記申請書の「不動産の表示」欄は、登記事項証明書をもとに正確に記載する必要があります。そのため、登記事項証明書を事前に法務局で取得しておく必要があります。
書類に不備があると補正を求められ、何度も修正・再提出が必要になることがあります。不安な場合は、事前に法務局の相談窓口（予約制）を活用するのがおすすめです。
申請から完了まで
必要書類が揃ったら、物件所在地を管轄する法務局に提出します。審査完了後、登記完了証が交付されます。通常、申請から1～2週間ほどかかります。
申請方法は窓口持参・郵送のほか、オンライン申請も利用できます。
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する最大のメリットは、とにかく楽で確実という点です。
金融機関から送られてきた書類を渡すだけで手続きが完了し、書類の不備や法務局とのやり取りをすべて任せられます。ミスの心配もなく、将来の売却や相続を見据えた場合にも安心です。
一方、費用がかかる点はデメリットです。筆者が実際に見積もりを依頼した司法書士事務所では、以下の費用がかかりました。
抵当権抹消報酬：15,000円
登記事項証明書報酬：1,500円
郵送通信費：3,255円
これに加え、自分で手続きする場合にも発生する収入印紙（登録免許税）や登記事項証明書の取得費用、消費税なども必要で、合計は約25,000円となりました。
決して安くはありませんが、不動産投資の総費用と比較すれば、それほど大きな額でもないと感じる方も多いのではないでしょうか。
筆者自身は、自分で手続きする方法を調べて書類を準備するところまで進めましたが、最終的には物件購入時に抵当権設定登記を担当してもらった司法書士事務所に依頼しました。
抵当権抹消登記は、登記手続きの中では比較的シンプルな部類に入ります。時間に余裕があれば自分でも十分対応できますが、手間を考えると司法書士への依頼も十分に合理的な選択肢です。
まとめ
不動産をローンで購入する場合、必ず抵当権が設定されます。
購入時は不動産業者が丁寧にサポートしてくれますし、売却・仲介の際も司法書士事務所を紹介してくれるのが一般的です。登記は本来、不動産業者の業務範囲外ですが、通常は業者が橋渡しした司法書士事務所に依頼することになるため、当事者であっても抵当権の細かい内容まで意識する機会は少ないかもしれません。
しかし、ローンを組む際には、金銭消費貸借契約証書とともに抵当権設定契約証書にもサインしています。どのような契約で、どれだけの費用がかかっているのか、自分の財産に関わる重要な手続きだからこそ、内容をしっかり理解しておくことが大切です。
抵当権抹消登記の手続き自体はそれほど難しくありません。ローン完済後は、早めに対応することをおすすめします。
