会社員や公務員などのサラリーマンやOLや看護師など働く女性もはじめている区分マンション投資。なぜ、今、区分マンション投資をはじめる人が増えているのでしょうか。今回は区分マンション投資をすることで得られるメリットについて考えていきます。
生命保険代わりになる団体信用生命保険
マンション購入する目的が、居住するためであっても投資のためであっても、ほとんどの方が銀行から借り入れをします。その借り入れの際、つまりローンを組む際、団体信用生命保険と呼ばれる生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険（団信）とは、簡単に言うと、「死亡、もしくは高度障害になったら残りのローンは全て完済してくれる」という保険です。
つまり、ローンを組んだ当事者が死亡しても、残された遺族には無借金状態の物件が残されるということです。投資用の場合、ローンの支払いは終わり、毎月の家賃収入は丸々手元に入ってくるようになります。
これは言ってみれば、生命保険の代わりになります。家賃収入をそのまま年金代わりにしても良いですし、マンションを売却して、まとまったお金を受け取ることもできるわけです。
毎月、掛け捨て型の定期保険（死亡保険）に加入しているのであれば、団信に代えても、同等の保障が得ることが可能です。（ただし、需要がない売れない物件だった場合は話は別です。）
毎月、家賃収入を生み出してくれる大きな資産となる
年金受給開始年齢がどんどん引き上げられていることは周知の事実です。日本では、2025年に65歳まで引き上げられますが、世界的にみればまだ低いと言えます。日本が特別に高いわけではまったくなく、さらに受給開始年齢を遅らせようとする動きもあります。
この定年後の収入空白期間がさらに長くなる可能性があるわけです。
60歳定年後にも企業に雇用を義務づける「高齢者雇用安定法」が改正（定年の引き上げや、再雇用制度の導入など）され、国としては、収入空白期間の対策をしたと言っています。
ただ、企業は雇用延長分の給料の原資を30代〜50代の社員の昇給を制限するなどして調達しようとしています。つまり、賃金上昇カーブを抑えられ、働く期間が伸びても、もらえる給料の総額はそこまで変わらないというわけです。
さらには、今後、年金受給額の減額の可能性も十分にあります。収入空白期間や年金受給額の減額に対して、自分自身で何とかしないといけない、そんな時代なわけです。
「不平等な現実のみが平等に与えられている。」といった感じですかね。
そんなご時世に、一部屋でもマンションを持っていたらどうなるか。ローン返済が終われば、あとは家賃収入が不労所得として入ってくるわけです。不足する年金の十分な補填になると言えるでしょう。そうなったときの資産価値は絶大です。
少ない自己資金で始められる
マンションといっても価格はピンキリで、地方の安い物件なら車より安い値段で買えることもあります。ただ、それは裏を返せば需要がないということなので、安く購入できたとしても費用だけかかって収益を生まない可能性が高いです。
対して東京であれば、中古のワンルームマンションでも2千万以上かかるのが普通です。
それだけのものを購入しようとすると頭金も相当額必要なイメージがありますが、実際のところほとんど必要ありません。私の場合、頭金10万円、その他諸経費で10万円、合わせて20万円程度の初期費用で東京23区内のマンションを購入できました。
条件さえ合えば、諸経費もローンに組み込むことができるので、比較的収入が低い20代、マイホームのローンや子供の養育費など何かと支出が多い30代、40代、定年退職を控えた50代のいずれの年代でも区分マンション投資をはじめることができます。
リスク分散が可能
例えば、アパート一棟のようにすべての部屋が一カ所にまとまっていると、大学や大型施設の移転や、新しいマンションができたりすると、不動産価値が下落し、一度に全室に対して空室リスクが高まり、その影響は甚大です。
ただ、区分マンション投資であれば、そのリスクを抑えることができます。1室、空室になるのは確かに痛手ですが、全室、空室になるようにはマシです。さらに、他の人気のあるエリアにも別のマンションの部屋を持つといったようにエリアを分散することもできます。
逆に言えば、そういったリスクの際にも日常生活に影響をきたさない余裕のある資金計画を立てて投資することが重要です。
有事の際に売却して現金化できる
突然、まとまったお金が必要になることは長い人生、十分にありえる話です。そんな有事の際、一棟アパートやマンションは売却するのにそれなりの期間がかかりますが、マンション一室であれば、売却しやすいです。
特に首都圏のワンルームマンションなら、売りに出せばすぐに売却できると思います。実際、わたしの所有している物件も、売却を進めるはがきが不動産業者からよく届きます。もちろん、それは物件によります。地方の物件だとなかなか売れないこともあるため、その点は注意が必要です
節税対策になる
サラリーマンが区分マンション投資をする理由として、この節税対策という点が最も大きな要因と言ってもいいかもしれません。
サラリーマンは給料から所得税、住民税が差し引かれます。年収が上がれば上がるほど金額は上がっていき、せっかく努力して年収が上がったとしても、大して手取りは増えず、がっかりする経験をした方も多いと思います。
では、どうやって節税するのでしょう。
区分マンション投資をするにあたって、様々な経費を出すことができます。その経費が家賃収入を上回ると、赤字で確定申告することができます。そうなれば、給与所得が下がるので、納める税金が少なくなったり、支払った分が戻ってきたりするという仕組みです。
経費として支払ってるなら同じではないかと思うかもしれませが、物件の減価償却というものを経費に計上できるので、実際には支払ってない金額分を赤字計上できるというわけです。
ただし節税効果が大きく見込めるのは物件により差はあるものの購入後の数年間と考えた方が良いです。節税効果については別の記事で詳しく取り上げたいと思います
相続の際の税金対策になる
遺産相続に対する税金は現状でもものすごく高いですし、今後もさらに高くなる可能性もあります。その相続対策を考えてる人も多いです。
現金をそのまま相続すると相続税をガッポリとられますが、不動産に代えておくと、そちらの方が財産の評価額を圧縮でき、相続税の節税になります。
特に、人気エリアのマンションであれば、家賃収入という長期間の収益も見込めるため、子供に残してあげる資産としては最適なわけです。
遺産相続で問題になるのは、相続人が複数いる場合の遺産分割です。一棟アパートやマンションだと、複数人に相続がしにくく、相続人同士、共有名義で承継されることが多くなるわけですが、それでは売却するにも修繕するにも、相続人全員の同意が必要であり、かつ、配分や負担額で必ずもめる原因となります。
その点、区分マンションであれば、相続しやすいです。私の知り合いに、子供にそれぞれ資産を残してあげられるように、子供の数だけ部屋を購入したという方もいます。本当に良い親ですね。
まとめ
区分マンション投資の最大のメリットはローンを返済した後にやってきます。繰り返しになりますが、ローン返済が終われば、あとは家賃収入が不労所得として入ってくるわけです。こうなれば、新しいマンションを購入して、さらに収入を伸ばしても良いですし、そのまま生活費の足しにすることもできます。
ただ、ローン返済中であっても、節税対策であったり、保険であったり、メリットを得られることができます。特に節税対策は大きいです。
